Gestionar la ciudad: mercado inmobiliario y vivienda

Gestionar la ciudad: mercado inmobiliario y vivienda

28 - Junio 2018
Moderador: 
A bucear por debajo de la punta del iceberg nos convidó la revista Temas. Y según lo discutido en la sala Fresa y Chocolate del ICAIC, en El Vedado habanero, la problemática no se reduce al acto de vender, adquirir o alquilar un inmueble, sino que, por sus ramificaciones, e implicaciones, ya empieza a incidir en el modelo socio económico del país. Sobre ello profundizaron el Dr. Ricardo Núñez, economista y especialista en desarrollo urbano; el Dr. R. Erich Trefftz, natural de Alemania, radicado en Cuba desde hace más de veinte años, también economista e investigador de las políticas habitacionales; Yovanni Cantillo, jurista, organizador de una agencia dedicada a la gestión inmobiliaria; y como moderador Rafael Hernández, politólogo, director de la mencionada publicación.

El mercado inmobiliario cubano despertó en 2011, a partir del Decreto Ley 288, el cual permite la actividad de compra-venta. ¿Cómo ha sido su comportamiento en cuanto a dinámicas, actores, tendencia, volumen, efectos en el desarrollo urbano? ¿Qué problemas se asocian a sus repercusiones?, inquirió Hernández.

“No podemos adentrarnos en el tema sin entender que el mercado inmobiliario es parte de hacer ciudades y ciudadanía” y que todos los enclaves urbanos están marcados por su historia; ella determina rasgos estructurales y genera una matriz de ubicaciones, posicionamientos, a lo cual se unen diversos niveles de centralidades (por ejemplo, no todos los lugares de La Habana tienen el mismo estatus ni sus centros funcionan igual o los individuos los usan de la misma forma), comenzó Ricardo Núñez. El incipiente mercado nacional “ha sido un proceso necesario, lamentablemente pospuesto durante muchos años”, a lo largo de los cuales la permuta constituyó el único mecanismo al alcance de los residentes en la Isla que deseaban crecer en espacio habitacional, cambiar de barrio, obtener áreas para construir. Las limitaciones de tal sistema propiciaron distorsiones, especulaciones, informalidad e ilegalidades. A partir de 2011 asistimos al desarrollo de “un cuasi mercado” (no obstante lo positivo de su instauración y de ciertos avances), lleno de imperfecciones, sobre todo debido a la falta de suficientes flujos de información para operar coherentemente en él y alcanzar “mejores consensos colectivos”. Además, actúa en un contexto signado aún por las distorsiones inherentes a la permuta y por otras nuevas, “bajo una especie de velo que oscurece los movimientos”; así, por citar apenas una, quien compra un inmueble para destinarlo a un negocio, como alojamiento o restaurante, no declara ese propósito, aunque sí solicita una licencia para laborar por cuenta propia, a la Dirección Provincial de Trabajo.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Pese a lo anterior, dicho mercado ha llevado a que “se empiece a hacer un mapeo de los valores del suelo y de las propiedades de La Habana”, auxiliado por la dinámica de ciertas señales de precios, sin las cuales “no hay eficiencia en la asignación de los terrenos o en el propio modo en que usamos las propiedades”. También a que afloren consensos de la colectividad sobre algunos atributos de los inmuebles, como cercanía a parques, avenidas, líneas de transporte; y a consolidar imaginarios acerca de dónde se gana o se pierde en la ciudad, en términos de ubicación y disfrute. De esa manera comienza a surgir “un nuevo dibujo socio-espacial”, necesario, pero acompañado por el riesgo de conducir, a largo plazo, a una negativa segregación espacial; contrarrestarlo precisará que las autoridades municipales rediseñen sus políticas públicas. Muy oportunas han sido algunas inmobiliarias (con las restricciones propias de los servicios privados en Cuba) al ofrecer terrenos y la ejecución en ellos de proyectos llave en mano; porque lo que caracteriza a este mercado es  “una suerte de espiral, parcial, especulativa”, dentro de la cual el stock de propiedades casi no crece y como consecuencia se sobrevaloran las construcciones —en especial las de El Vedado, Miramar, las casas de los años 50, con estilo moderno— y se elevan indiscriminadamente los precios. Los actores de tal mercado podrían desempeñar una importante función en el planeamiento y el futuro de la urbe, dentro de la lógica del bien público, no solo de la especulación y la ganancia; “sin embargo, la ciudad no está preparada para incorporarlos al ejercicio de la concertación y el diseño del desarrollo”, aseveró Núñez, quien ha participado como conferencista en los foros nacionales urbanos que organiza el Instituto de Planificación Física y allí ha constatado una gran dificultad a la hora de adoptar miradas diferentes a las habituales.

La definición de mercado inmobiliario fue explicada por Erich Treftz: “Es la totalidad de transacciones en inmuebles y terrenos”, con múltiples usos. O sea, lo conforman espacios para la agricultura y la explotación forestal (los denominados suelos rústicos), el uso comercial e industrial (suelos urbanos y urbanizables, edificaciones destinadas a negocios, oficinas, fábricas…) y la construcción de viviendas. Significa “un sector económico importantísimo; en la RFA constituyó en 2011 el segundo más importante, con un movimiento de más de 450 000 millones de euros”. Además de ser un mercado imperfecto, entre sus principales particularidades se hallan: los bienes implicados son heterogéneos (de hecho, no hay dos iguales), alta durabilidad de sus activos (al año las viviendas nuevas o rehabilitadas representan apenas 2%); requiere de una inversión alta, por lo cual depende de la disponibilidad de créditos a largo plazo. Y está estrechamente relacionado con otros mercados, digamos el de los servicios de planificación (ingeniería y arquitectura), los de prestaciones constructivas y materiales para la construcción y el de capitales.

En Cuba, muestra singularidades, pues en la práctica por él se entiende nada más la gestión de casas ya en uso, y sobre todo su compra-venta (proceso en el cual observamos cadenas de vendedores y adquirientes), porque el segmento dedicado al alquiler resulta mínimo todavía. Los propietarios (84% de la población, una de las cifras más altas del mundo) solo pueden ofrecer una vivienda, en consecuencia, se trata de una oferta y una demanda atomizadas. Algunas personas, a título privado, reparan edificios para venderlos; empero, no se construyen otros con esa finalidad. Tampoco existen desarrolladores inmobiliarios ni agencias no estatales sin fines de lucro. Desde 2012 su mayor dinámica recae en la adquisición y transformación de inmuebles para reutilizarlos con fines comerciales —arrendamiento, restaurantes, bares, cafeterías, tiendas de souvenirs—, sobre todo en las zonas más valorizadas, céntricas y vinculadas con el turismo. Así ha ocurrido en el Consejo Popular Catedral, del Centro Histórico habanero, donde ya casi nadie vive en la planta baja de las construcciones. En cuanto a los actores implicados en ese segmento del mercado, son por lo general quienes tienen lazos familiares con personas radicadas fuera del país y reciben remesas sustanciales o ayuda directa para iniciar el negocio. Asimismo, muchos cubanos que ganan dinero en el exterior ahora compran viviendas en la Isla pensando en disfrutarlas cuando se retiren. Esto ha originado una nueva clase media que dispone de dinero sobrante y exhibe una creciente demanda de consumo, frente a una oferta de bienes insuficiente y estática; por consiguiente, han surgido burbujas especulativas en diversos renglones de la economía, incluido el mercado inmobiliario. El panelista también alertó sobre la gentrificación[1], que aún no representa un peligro para las ciudades cubanas, pero, pudiera llegar a serlo si una nueva ley sobre el uso comercial de los inmuebles permitiera a una sola persona disponer de varios.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Su desempeño cotidiano en la agencia La Isla, que fundara con algunos emprendedores, convierte a Yovanni Cantillo en voz autorizada si del comportamiento de compradores y vendedores se trata. Según su experiencia, “la dinámica del sector fue muy creciente hasta el verano del año pasado”, cuando la política del gobierno estadounidense en relación con Cuba giró de manera drástica, y al mismo tiempo el Estado cubano decidió paralizar el otorgamiento de licencias para trabajar por cuenta propia. Entonces, las ventas descendieron a la mitad. Eso sugiere que de las motivaciones fundamentales presentes en el mercado inmobiliario habanero, alrededor de la mitad corresponde a querer trasladarse de municipio, obtener mayor espacio habitacional, o ceder parte de él a cambio de otros beneficios; pero un móvil muy poderoso es invertir en negocios privados.

Dicho estímulo ha tenido efectos positivos: muchísimas propiedades se han recuperado, o embellecido; la actividad comercial y la generación de empleos crecieron; “se han reorganizado los espacios urbanos, pues las personas han ido a buscar lo que consideran más apropiado a sus intereses o posibilidades”; hay un incremento de los fondos públicos, gracias a los impuestos que paga el sector del trabajo cuenta propia. Tampoco faltan las incidencias negativas, entre ellas el incumplimiento de las normas, “incluso de las licencias de obra aprobadas, donde se autoriza un baño hacen tres, con lo cual recargan la red hidráulico sanitaria de los edificios”. Se resiente la higiene y se afecta el medioambiente, debido a la existencia de mayor cantidad de basura. La posibilidad de abrir establecimientos privados que ofrecen música hasta la madrugada, molesta a los vecinos. Al respecto, es necesario reajustar la legislación, manifestó el ponente.

Foto: Randdy Fundora/Temas

Nuevas lógicas

Antes de entregar el micrófono a la concurrencia, Rafael Hernández compartió criterios propios. En síntesis, múltiples deformaciones y violaciones a la legalidad que inciden sobre el mercado inmobiliario no pertenecen al área de sus transacciones, sino al desenvolvimiento general de la sociedad y como tal deben enfrentarse. Habría que analizar, en primera instancia, si los problemas solo atañen al orden, el control, y con la observancia estricta de lo establecido desaparecerían, o si se derivan de fallas conceptuales en los sistemas rectores del país. Después preguntó: en Trinidad y otros centros turísticos ha ocurrido una súper revalorización de los inmuebles, ¿en qué medida eso está transformando el tejido social y la economía en relación con la vivienda?

Para ampliar el acceso al mercado inmobiliario y la creación de nuevas edificaciones, un habitual asistente a UJ propuso fundar cooperativas cuyas funciones sean “construir, gestionar y accionar sobre el mercado”; en segundo lugar, aplicar la fórmula de los fidecomisos, en este caso el Estado aportaría suelos y controlaría sus precios, sin dejar margen a la especulación, mientras los futuros propietarios asumirían la construcción de sus viviendas. Un experto en el asunto y miembro del Consejo Asesor de Temas discurrió en torno a la relevancia de un aspecto sobre el que ni la Constitución ni el Código Civil ni la Ley de la Vivienda brindan directrices nítidas: “En cualquier ciudad europea un metro cuadrado de terreno puede valer mil dólares, es decir, una cuadra son diez millones. En Cuba hay un volumen de dinero, de poder económico descomunal que se está moviendo con escasa regulación, o con normativas poco claras. Seguimos sin ley del suelo, no hay una ley inmobiliaria. El suelo estatal lo administran los ministerios, ¿acaso no podrían hacerlo los gobiernos locales, y así dirigirían mejor el uso de los terrenos y el crecimiento de las ciudades?” (Un colega suyo especificó más adelante que en la Zona Especial del Mariel y sus alrededores sí se ha calculado el valor del suelo.)

Tres mujeres hablaron luego. La primera quiso saber por qué el descenso de la demanda no ha acarreado la disminución de los precios; y cómo la apertura de nuevos hoteles, hoy en obras, impactará en el monto de los alquileres y el valor de las casas. Otra lamentó la expansión de la burbuja inmobiliaria (incentivada por el deterioro de los inmuebles existentes), a la cual el gobierno cubano no pone freno. La última insistió en que La Habana “se desmorona, está deshecha”, y el descontrol de los precios se debe a la insuficiente oferta; además, indagó: ¿Cuando se cae un edificio, quienes vivían en él son o no los dueños del terreno; de forma cooperativa pueden levantar un sustituto en el mismo lugar?

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Cierto jubilado, amén de resaltar la gran necesidad de viviendas imperante en la Isla y que el Estado no logra destinar los fondos necesarios para construir suficientes casas confortables, señaló: “La comunidad cubana en el exterior coloca aquí todos los años unos tres mil millones de dólares”, parte de los cuales son manejados por un puñado de personas —los nuevos ricos— y en buena medida van hacia al mercado inmobiliario. Cerró la ronda un escritor, quien expuso los siguientes argumentos: La situación de este mercado en Cuba es crítica. Sus problemas “no son más que un síntoma de la interfase que está viviendo el país, entre la crisis de unos valores tradicionales, de una economía socialista, del concepto de favorecer al ciudadano y que la vivienda es un bien social, y del otro lado, la entrada en juego de mecanismos típicamente capitalistas”, los cuales han demostrado su falta de humanidad. En tal contexto, la ley anda muchos pasos por detrás de la realidad. ¿Cómo lo vamos a resolver? 

El moderador retomó y amplió la pregunta. ¿Qué acciones podrían realizar, no solo los órganos encargados de poner en práctica la política o la legislación, sino las instituciones locales, de base, y las organizaciones a las cuales pertenecen los pobladores, en aras de facilitar la superación de estas problemáticas e insertar el mercado de viviendas en el desarrollo urbano y en un esquema de solución de los problemas sociales?

Yovanni Cantillo prefirió abordar otras inquietudes del auditorio: “Si bien no hemos recuperado el nivel de ventas al que me refería”, a partir de enero las operaciones empezaron a incrementarse y en la actualidad se encuentran por debajo de 25% o 20%. Las razones aún están por definir, teniendo en cuenta que la política de los Estados Unidos hacia Cuba se mantiene, las licencias siguen en estudio… nada ha variado, salvo que, al parecer, la presencia de un nuevo presidente de los consejos de Estado y de Ministros en la Isla reavivó la esperanza en que se agilice la implementación de las tan demoradas regulaciones al trabajo por cuenta propia. En lo relacionado con la apertura de hoteles, este empresario no cree que por ahora afecten el alquiler de casas particulares en La Habana, pues ni son tantos aún ni los elevadísimos precios de sus habitaciones, de alto estándar, atraen a un extenso sector que sigue las ofertas de Airbnb, compañía internacional encargada de gestionar en buena medida los anuncios del mercado de alquileres cubano. A la par, muchos aguardan una riada de turismo estadounidense cuando cese la administración Trump, en ese caso nuestra infraestructura hotelera no daría abasto. Otro aspecto vinculado al mercado inmobiliario, la segregación habitacional (las personas se reagrupan en zonas bien diferenciadas, según su capacidad económica), sí podría llegar a ser una realidad en la capital; ya hoy “visitamos propiedades que dan pena por su estado constructivo, por las condiciones en las cuales viven sus dueños, y vemos inmuebles con un alto confort, eso nos da la medida de que existen clases, diferencias”, y el mercado va profundizando la división, delimitando, segmentando los espacios.

Los vacíos legislativos y sus consecuencias han sido estudiados por Erich Trefftz. Entre 1952 (cuando fue promulgada en Cuba la ley sobre la propiedad horizontal) y diciembre de 1958 estuvo bien claro que, de acuerdo con lo reglamentado, el suelo debajo de la edificación correspondía, en cuotas, a los diversos dueños de los apartamentos. Durante los años posteriores “el problema del suelo urbano no se ha tocado”. No existe un cuerpo legal diáfano, mediante el cual la gente sepa qué parte de la copropiedad tienen, puntualizó. Y falta una “Ley de Convivencia, para regular de manera precisa las responsabilidades, los deberes, los derechos de los propietarios en conjuntos habitacionales de diferentes formas, sean solares, edificios u otras estructuras”.

Incluso sin una normativa apropiada, las características de los terrenos están “repercutiendo en el valor de las propiedades que se transaccionan”, disertó Ricardo Núñez. No debemos olvidar que “cada parcela, aun en prestaciones de servicios de dotaciones urbanas idénticas”, es distinta, en ello inciden disímiles factores, por ejemplo, si da a una avenida, un parque, al mar, si se inunda o no, si recibe agua potable o no; y, por supuesto, dónde se encuentra ubicada. El suelo posee “un diferencial que influye en los precios, hasta de propiedades completamente iguales y con la misma lógica vecinal”. Dos traspasos gestionados por su agencia así lo demuestran, por un apartamento de Nuevo Vedado (edificio Pastorita), idéntico a otro situado en la periferia del reparto Bahía, se pagaron ocho mil cuc más.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Quienes piensan en prosperar a largo plazo con la renta de habitaciones a turistas quizás precisan mantenerse alertas frente a una tendencia advertida por Núñez: “El plan de inversiones en hotelería en La Habana es impresionante, sobre todo si lo miramos a cincuenta años vista”. Por su parte, las autoridades e instituciones cubanas responsables de las políticas sociales y los planes de desarrollo urbano debieran prestar atención a experiencias foráneas cuyo propósito es frenar los efectos negativos del mercado y vincular a sus actores con la obra del Estado. La Housing Association (Asociación de Viviendas), de Holanda, y los representantes de los gobiernos locales establecen concertaciones, de modo que parte de los suelos se puede licitar, pero al menos 40% tiene que destinarse a la vivienda y las empresas sociales. “Los brasileños, y un poco los colombianos, se han vuelto expertos en las llamadas operaciones interligadas”; o sea, se hacen pactos entre los actores públicos y los privados, mediante ellos es posible emprender modificaciones a determinadas funcionalidades de la ciudad, los inversores se benefician y a cambio satisfacen las “cuotas de proporciones: tanto para mercados, tanto para servicios sociales, tanto para vivienda social”.

Cuba necesita que “la mirada al corto, el mediano y el largo plazo, la acción de los distintos actores privados (familia, empresa, emprendedores) y públicos, entren en una armonía virtuosa”. Hay que convertir las remesas “en un mecanismo eficiente”, en una “fuente de financiamiento que se use con otra lógica”, crear para ellas un banco, como se ha hecho en Hungría, Irlanda, El Salvador. Otro recurso útil sería habilitar cooperativas financieras y sociales; las uruguayas y canadienses han hecho aportes significativos, “generando calidad habitacional, haciendo ciudades, porque hay que hacer ciudades, no viviendas”, o corremos el riesgo de perder “esta fantástica Habana, rota, con ese velo de decadencia —como dice Eusebio Leal—, pero genial”. Y junto con esas innovaciones, tenemos que perfeccionar las instituciones y completar los marcos legales: actualizar la Ley de la Vivienda, implementar la Hipotecaria, elaborar una Ley Inmobiliaria y una Ley del Suelo.  “De lo contrario, nuestro barco dará muchas vueltas y no podrá arribar a un destino cierto y feliz”.

 

Foto: Randdy Fundora/Temas.

 

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Foto: Randdy Fundora/Temas.

Notas:


[1] Nota de la periodista: De acuerdo con un artículo online, el término fue empleado por primera vez en 1964, por la socióloga Ruth Glass, “al estudiar los cambios sociales que se presentaban en Londres con relación al territorio”. Alude a la “transformación de un espacio urbano deteriorado —o en declive— a partir de la reconstrucción —o rehabilitación edificatoria con mayores alturas que las preexistentes—, lo que provoca un aumento de los alquileres o del coste habitacional en estos espacios”, y que “los residentes tradicionales abandonen el barrio y se sitúen en lugares más periféricos”, mientras el sitio va siendo "ocupado por clases sociales con mayor capacidad económica”. Dicho proceso tiene lugar “principalmente en ciudades con importante potencial turístico y relevancia económica”.